Quels sont les points d’attention lors de l’achat d’une nouvelle construction ?
22/04/2021
Ça y est ! Vous êtes sur le point d’acheter une nouvelle construction. De quoi devez-vous tenir compte ? Quels sont les coûts y afférents et s’agit-il réellement d’un bon investissement ? Hanne Dekeukeleire, COO, répond à toutes ces questions.
Est-il judicieux d’investir dans une nouvelle construction ?
Hanne : « L’achat d’un bien immobilier est toujours un bon investissement. Le prix des terrains en Flandre ne cesse d’augmenter à cause de l’espace limité, la valeur des nouvelles constructions augmente donc elle aussi. Toutefois, il faut bien distinguer l’achat d’une nouvelle construction entièrement achevée d’une vente sur plan. »
Quelle est la différence ?
Hanne : « Les ventes sur plan sont soumises à la loi Breyne. Cette loi est très favorable aux acheteurs et offre de nombreux avantages. Entre la réception provisoire et la réception définitive, une période de garantie d'un an s’applique. Pendant cette période, le vendeur est tenu de réparer à ses frais les éventuels vices cachés, comme une installation qui ne fonctionne pas bien par exemple. En outre, dans le cas d’une vente régie par la loi Breyne, le vendeur est responsable pendant 10 ans des vices graves du bâtiment, tels que la stabilité et l’étanchéité. L’achat d’une nouvelle construction sur plan est donc très intéressant. Si vous achetez une (nouvelle) construction qui est déjà achevée, vous l’acceptez en l’état. En principe, la responsabilité du vendeur peut être engagée, mais cette possibilité fait l’objet de fortes limitations contractuelles dans le compromis. Ces limitations ne peuvent pas être intégrées dans le cadre d’une vente sur plan régie par la loi Breyne : la réception en deux phases est fixée par la loi. »
Le compromis est un document important. À quoi l’acheteur doit-il faire attention ?
Hanne : « Le contenu du compromis est en grande partie fixé par la loi et répond à des normes strictes. Il comprend des informations importantes telles que le prix, la date d’achat et l’identité de l’acheteur et du vendeur. Le PEB doit être mentionné, tout comme les contrôles, l’attestation du sol, le certificat d’urbanisme, la description des lieux et la surface du bien immobilier. Les risques éventuels associés au logement ne sont pas à prendre à la légère. Il convient par exemple de savoir à l'avance si le bien se situe en zone inondable.
Si vous achetez une nouvelle construction sur plan, une bonne description est nécessaire afin d’éviter de futurs malentendus. Si vous achetez un nouvel appartement, vous devez aussi tenir compte de l’acte de base du bâtiment. »
De quoi s’agit-il ?
Hanne : « Il s’agit d’une description complète du bien. Combien d’appartements compte l’immeuble, quels sont les espaces communs, comment les coûts sont-ils répartis... ?
En cas de vente sur plan, le compromis doit également mentionner la date de début et la durée des travaux, ainsi que faire référence au permis de construire, et ce, pour prouver que les travaux ont bel et bien été autorisés.
Avec ce type de vente, vous avez aussi 15 jours pour prendre connaissance du compromis avant de le signer. Cette mesure est appliquée pour éviter que des gens signent sous pression. Après la signature du compromis, vous ne pouvez plus revenir en arrière, la vente est conclue et les deux parties doivent respecter le contrat. »
Y a-t-il d’autres questions administratives à ne pas oublier ?
Hanne : « Le dossier d’intervention ultérieure est très important. Il s'agit d’un ensemble de documents et d’informations reprenant tous les plans de construction. Il comprend l’identité de l’architecte et des entrepreneurs qui ont construit ou construiront le logement, les plans de construction, le cahier des charges du logement énumérant tous les matériaux utilisés, ainsi que les éventuelles fiches techniques. Il est très important de le conserver si vous avez encore des projets de transformation ou si vous revendez un jour le logement. »
Quels sont les coûts à prendre compte lors de l’achat d’une nouvelle construction ?
Hanne : « Dans le cas d'une nouvelle construction, vous devez généralement payer un taux de TVA de 21 % sur le prix demandé. Parfois, le terrain et le bâtiment sont vendus séparément. Vous payez alors les droits d’enregistrement classiques sur le prix du terrain, soit 10 % en Flandre, à moins que vous ne bénéficiiez d’un taux réduit. Seul le bâtiment est soumis à un taux de 21 %. Cela peut représenter une économie considérable. Vous devez également tenir compte des droits d’enregistrement sur l’acte, des frais de notaire, de la quote-part dans les frais d'acte de base, du raccordement aux impétrants… La liste est longue, mais tout cela est énuméré dans le compromis et a déjà été ajouté au montant total, ce qui vous évitera bien des surprises.
Depuis le 1er janvier 2021, il est permis, sous certaines conditions, de ne payer que 6 % de TVA sur l’achat de nouvelles constructions et d’appartements au lieu de 21 %. Avec cette mesure, les autorités veulent stimuler l’achat d’un premier logement.
En résumé
- Invoquez si nécessaire la responsabilité après l’achat d’une nouvelle construction sur plan.
- Lisez attentivement le compromis, vous avez 15 jours pour le faire.
- Tenez compte des 21 % de TVA à l’achat d’une nouvelle construction.
- Conservez bien le dossier d’intervention ultérieure.
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