Onroerend Erfgoed herbestemmen, een verhaal in beweging
20/12/2022
Onroerend Erfgoed maakt deel uit van onze geschiedenis en ons straatbeeld. In een toekomst die getekend wordt door een blijvende bevolkingsgroei en waar er bovendien sprake is van een bouwshift en betonstop, bekijken we welke rol weggelegd is voor ons Onroerend Erfgoed. Matthias Diependaele, Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed, Erwin Vrijens, Head of Real Estate bij Participatiemaatschappij Vlaanderen, en Jeroen Huysmans, business development director bij ION, laten hun licht schijnen over het onderwerp.
We zien een duidelijk stijgende vraag naar beschikbare woonplaatsen en dan kijkt men ook richting Onroerend Erfgoed. Wat is de situatie momenteel?
Jeroen: “Op vandaag zijn er 2,3 miljoen gebouwen in Vlaanderen en daarvan zijn er zo’n 11.000 gebouwen geregistreerd als beschermd erfgoed. De afgelopen jaren is het bevolkingsaantal zowat overal gestegen, een trend die zich in de toekomst zal verderzetten. Ook de vraag naar woningen stijgt dus en dat zorgt voor een toenemende populariteit van de herbestemming van ons erfgoed.”
Mathias: “Tussen vandaag en 2050 zullen we zo’n 400.000 wooneenheden extra nodig hebben, door migratie, maar ook door gezinsverdunning. Bovendien bestaat er een brede consensus in Vlaanderen om zo weinig mogelijk of zelfs geen open ruimte meer aan te snijden.“
Biedt de overheid vandaag voldoende opportuniteiten aan de eigenaars om in erfgoed te kunnen investeren?
Erwin: “Vandaag zijn we vanuit PMV actief in heel Vlaanderen met diverse private actoren om erfgoed te herbestemmen. We merken wel dat de private actoren af en toe aarzelen omdat de doorlooptijden langer en de kostenstructuren hoger zijn dan bij een klassieke vastgoedontwikkeling. Bovendien is energie-efficiëntie een grote uitdaging bij dit soort projecten. “
Dat zijn inderdaad problemen die moeten aangepakt worden en misschien zijn het niet zozeer problemen, als wel opportuniteiten.
Jeroen: “In een herontwikkelingsdossier start alles met een goede analyse van de toekomstige bestemming en dit samen met de overheid. Daarbij bekijken we de behoeftes vanuit de gemeenschap, het doel en de eventuele gaten in het financieel plan. Vandaag de dag is de samenwerking tussen de private en de publieke markt daarin heel intens en dat moet, volgens mij, ook verder gaan dan het loutere subsidiëren.“
Erwin: “Soms is het nodig dat de overheid tussenkomt, omdat het erfgoed niet te rentabiliseren is. Aan de andere kant is er ook erfgoed waarbij geen tussenkomst van de overheid nodig is voor de herbestemming.“
Wat vindt u van deze evolutie, meneer de minister?
Mathias: “Als minister van Begroting klinkt dit me als muziek in de oren. Ik heb tijdens mijn legislatuur twee belangrijke lijnen nagestreefd: meer aandacht voor het verhaal achter het erfgoed en het erfgoed ook een rol geven in onze publieke ruimte. Als dat erfgoed daarbovenop een economische invulling krijgt, kan ik dat enkel toejuichen. Ik heb een hervorming van het premiestelsel ingevoerd waarbij het accent komt te liggen op het onderhoud van de gebouwen en het ondersteunen van doelgerichte projecten.“
Over erfgoed hebben veel mensen een opinie, soms ontstaat er zelfs commotie. Er zijn natuurlijk ook voorbeelden waar het goed is gelopen, of zijn er toch vooral veel hindernissen?
Jeroen: “Erfgoed, dat is onze identiteit en die is belangrijk voor iedereen. Voor mij is een herbestemming pas mogelijk als alle parameters kloppen, als de economische functie verenigbaar is met toegankelijkheid en als de ondernemer zijn eigen gebouw onderhoudt. Vandaag is er natuurlijk een stijgende vraag. We willen in centrumsteden werken en mensen willen graag op bijzondere locaties wonen, en dan is het belangrijk om van in het begin in te zetten op een dialoog met de mensen uit de buurt. Als promotor streven wij ernaar om verder te werken op de geschiedenis van een gebouw. We schrijven een nieuw verhaal, met respect voor het verleden. Dat kunnen we enkel met de buurt, met de overheid en alle betrokken stakeholders.“
Mathias: “Het is inderdaad erg belangrijk om die stemmen te horen. Het toont ook aan dat mensen zich betrokken voelen. In dat kader willen we ook een doorstart maken en van Herita een echte national trust maken waarbij we onder andere vrijwilligerswerk rond erfgoed gaan begeleiden en opvijzelen.“
Jeroen: “Ik onderschrijf de strategie van vrijwilligerswerking zeker in het voortraject, maar wanneer we naar de uitwerking gaan, is het toch belangrijk om er een professionele partij bij te betrekken. Er is een financieel plan nodig, er moet een aannemer aangesteld worden, het hele bouwtraject moet uitgevoerd worden en daarbij moet er ook aandacht zijn voor alle veiligheids- en gezondheidsrisico's.”
We weten nu dat economische haalbaarheid een bepalende factor is om projecten al dan niet te steunen. Wat zijn nog andere factoren?
Mathias: “Momenteel legt de overheid per decreet vast dat eigenaars zorg moeten dragen voor het erfgoed. Dat betekent ook dat de overheid de eigenaars financieel kan steunen om aan die wettelijke verplichting te voldoen. We moeten dus inderdaad afwegen of we als overheid wel élke restauratie moeten ondersteunen.“
Erwin: “In het nieuwe systeem dat momenteel in voege is, maakt een multidisciplinaire jury een evaluatie van enerzijds de erfgoedwaarden en anderzijds van het financieel-economische luik van projecten. Hier toetst men dus af in welke mate men een beroep wil of moet doen op overheidsmiddelen en dat lijkt mij wel een goed systeem.
Wel is er volgens mij nog een punt dat aandacht verdient. Vroeger had een private partner meer rechtszekerheid met betrekking tot de financiële ondersteuning door de overheid. Nu is die zekerheid minder groot geworden en dat speelt de private partner die op een bepaald moment een site moet aankopen parten.“
Mathias: “Dat hebben we eigenlijk doelbewust gedaan om de concurrentie te stimuleren. Vandaag moet je de overheid ervan overtuigen dat jouw project centen van de overheid, en dus van alle burgers, waard is alvorens we de subsidie toekennen.“
De overheid daagt de projectontwikkelaars graag uit. Hoe gaan jullie om met die uitdaging?
Jeroen: “Volgens mij is die kentering alleen maar positief. Vandaag is de markt competitief, maakt de overheid keuzes en houden de beste projecten stand. Voor een projectontwikkelaar als ION is dat natuurlijk zeer interessant. Wij zetten van bij de start heel hard in op het uitwerken van een casus die steek houdt, zowel op economisch vlak, als naar duurzaamheid, ecologie en naar de gemeenschap toe. Ik vind de overgang van een generiek systeem van premies naar een thematisch systeem een positieve zaak. Op deze manier weten we als private partij ook waar de overheid op inzet en kunnen we in die richting werken.“
Mathias: “Op het ogenblik dat we het nieuw systeem ingevoerd hebben, zijn er in de overgangsperiode van anderhalve maand plots gigantisch veel dossiers uit de lucht komen vallen voor de subsidiewachtlijst. En dat betreur ik in alle eerlijkheid, het gaat om 80 miljoen extra! Ik had liever gezien dat we dat nieuwe systeem onmiddellijk konden invoeren en meteen heel wat veeleisender konden zijn naar de projecten zelf.“
Jeroen: “Ik zou de overheid graag de suggestie meegeven om af te stappen van het denkbeeld dat we alles tiptop moeten renoveren en energetisch in orde moeten brengen. Dat lukt niet altijd in beschermde monumenten. Misschien moeten we ook kijken naar de natuur rondom een gebouw en een weloverwogen keuze maken tussen monumenten die gerestaureerd worden, en monumenten die geleidelijk opnieuw kunnen opgaan in de natuur.“
Wat moeten we onthouden over de herbestemming en de waarde van onroerend erfgoed?
Erwin: “Erfgoed draagt verhalen in zich en kan onze woon- en werkomgeving zoveel rijker maken. Daarnaast moeten de private en de publieke sector de krachten bundelen om die discussie en dat gesprek bij elk project opnieuw aan te gaan. “
Onroerend Erfgoed herbestemmen, het is een mooi gegeven. Wonen en werken in Onroerend Erfgoed versterkt onze band met onze geschiedenis. Voor projectontwikkelaars, private eigenaars én voor de overheid zijn er opportuniteiten, maar zeker ook uitdagingen. Informatie uitwisselen over de veranderende werkelijkheid en over eigen ervaringen, dat blijft de sleutel.