De residentiële vastgoedmarkt voor institutionele beleggers

Jasper, jij belt in vanuit Nederland. Wij kunnen je helaas niet live ontvangen in de studio, maar wij horen jou goed. Hoor jij ons ook goed? 

Jasper: Absoluut! Het spijt me dat ik niet in Brussel aanwezig kan zijn.

Geen probleem, op deze manier lukt het ook.

Jasper, kan je misschien even kort Bouwinvest voorstellen? 

Jasper: Ja, heel graag! Bouwinvest is een internationale vastgoedbelegger. We komen oorspronkelijk uit Nederland, maar hebben tegenwoordig ook kantoren in New York & Sydney. We zijn een grote belegger in Nederland, maar ook in Europa, Amerika & Azië. We proberen waarde te creëren op een duurzame wijze om daarmee bij te dragen aan leefbare en inclusieve steden. Onze investeerders zijn met name pensioenfondsen en verzekeraars die gericht zijn op die lange termijn.

Line, misschien kan jij ook even verduidelijken wie CBRE is. 

Line: Ja zeker en vast, CBRE is wellicht wel bekend bij de meeste luisteraars. Het is één van de, als niet het grootste vastgoedbedrijf ter wereld. Ze bieden een hele range van diensten aan zoals de gewone makelarij, broker, waarderingen, enzovoort. Binnen CBRE valt CBRE Global Investors, dat is de Investment Management Business van CBRE die ook geld belegt voor institutionele investeerder zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen…van de hele wereld, over de hele wereld. Binnen CBRE Global Investors bestaat er nog een iets kleinere groep namelijk Global Investment Partners. Daar werk ik. Wij investeren telkens indirect in vastgoed. Hieronder vallen vastgoedfondsen, joint ventures, clubdeals, co-investeringen enzovoort. Dit is ook het deel waar wij ook in dit joint venture mee beleggen.

Binnen Europa hebben wij ongeveer 10 miljoen aan vastgoed en ongeveer 4 miljard residentieel. We kennen de markt goed en bij deze ook onze eerste stap in België.

Sam: Ja, klopt. Met ION Residential Platform hebben we de bedoeling om op lange termijn te investeren in de residentiële huurmarkt. ION was al actief als ontwikkelaar met als doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten ook vooral residentieel, met het oog op de verkoop ervan aan particulieren. Op vandaag zijn we heel blij dat we samen met Bouwinvest en CBRE ook actief worden als investeerder en op lange termijn kunnen gaan beleggen in een markt waar we sterk in geloven.

Jasper: Bouwinvest is heel bekend met het investeren in woningen. We zijn één van de grootste woningbeleggers in Nederland waar we ook een portefeuille hebben van bijna zeven miljard. We doen dit ook in andere landen in Europa, maar ook elders in de wereld.

Woningen dragen heel goed bij aan het doel van Bouwinvest, dat is dat ‘real value for life’ waarbij we bijdragen aan leefbare en inclusieve steden. Wat we zien in België is dat de markt voor institutionele beleggers nog in de kinderschoenen staat, zoals Sam ook al zei. We zien daar een mogelijkheid om met onze kennis en vermogen bij te dragen om die markt wat meer volwassen te maken. Uiteindelijk kunnen we op deze manier mooie woningen creëren voor de huurders die hiernaar op zoek zijn. Voor ons kwam dit goed uit. België is ook een nieuwe markt voor ons. Met wat we zien en na de ervaringen van ION en onze partnerschap met CBRE hebben we er heel veel vertrouwen in.

Line: Ik denk dat we net zoals Bouwinvest al zeer veel exposure hebben naar ander landen binnen Europa en ook globaal. Wat België interessant maakt en ons specifiek aantrekt is dat de huurmarkt niet nieuw is, er zijn al heel lang veel mensen die een woning huren. Zeker in de grootste steden zoals Brussel en Antwerpen zijn er 60% huurders. Deze huurmarkt is zeer gefragmenteerd en in eigendom van privé-investeerders. Dit biedt een hele grote opportuniteit omdat er een grote stap kan gemaakt worden naar professionalisering. Mensen die een woning huren zien ook in andere landen betere kwaliteit, wellicht iets meer gemeenschappelijke ruimte, meer amenities, meer waarde, iemand die onmiddellijk de boiler komt repareren wanneer deze kapot is, iemand waarmee je een goede dialoog kan hebben. We zien er zeker een opportuniteit in om betere, kwalitatievere & betaalbare woningen aan te bieden die op een professionele manier worden gemanaged.

Line: Daar zijn we van overtuigd!

Sam: Zoals Line ook aangaf zijn we op zoek naar investeringen in de grote steden zoals Brussel, Antwerpen, Gent, Luik. Steden waar de nood aan betaalbare huurwoningen écht groot is en waarbij we geloven dat deze steden ook in de toekomst mensen zullen blijven aantrekken. Wij focussen ons binnen deze steden niet per se op één locatie. Dit kan zowel centraal gelegen geprikt zijn als iets meer aan de rand van de stad. Wetende natuurlijk dat wij betaalbaarheid zeer belangrijk vinden, gaan wij vaak niet naast De Grote Markt terecht komen maar iets meer naar de rand van de stad. Toch blijven we ons op locaties vestigen die goed omsloten zijn en die een goede mobiliteit hebben.

We zijn vandaag al verschillende opportuniteiten aan het bekijken en het is de bedoeling om op korte termijn een aantal investeringen te gaan realiseren. Typisch kijken we daar naar projecten, afhankelijk van de locatie, tussen de 50 en 150 eenheden.

We kijken daarbij zowel naar nieuwbouwprojecten, dus ontwikkelingsprojecten, zowel van ION als van andere ontwikkelaars, maar zijn ook actief op zoek naar bestaand vastgoed, bestaande portefeuilles of panden die we vandaag zouden kunnen aankopen.

Jasper: Het klopt zeker dat er in Nederland heel veel aandacht is voor duurzaamheid. We proberen overal ter wereld ook die Parijsdoelstellingen na te streven.

Dat is voor ons als Bouwinvest een heel belangrijk aspect wanneer we investeren. Niet enkel om aan die Parijsdoelstellingen te voldoen, maar we denken ook dat wanneer je nu duurzaam bouwt en je steden creëert waar mensen fijn kunnen wonen en die ook betaalbaar blijven, dat dit ook weer goed is voor het rendement op lange termijn. Je ziet ook onze investeerders, zeker pensioenfondsen en verzekeraars, die sustainability of duurzaamheid zeer belangrijk vinden aangezien deze midden in de samenleving staan. Zij beleggen voor mensen, die ook onderdeel zijn van die samenleving. We proberen overal waar we beleggen dat als één van de kerndoelstellingen neer te zetten.

Zoals Line al aangaf, zijn er vele particulieren die één huis of één appartement als beleggingsobject aanhouden en verhuren. Deze personen zullen meer moeite hebben met investeringen in duurzaamheid dan investeerders die een volledig blok in hun bezit hebben. Daar kunnen wij als institutionele beleggers echt aan bijdragen.

Line: Ik denk dat ons doelpubliek zeer breed is. In principe willen we niemand uitsluiten. Iedereen kan een IRP-woning huren. Zoals reeds vermeld mikken we heel hard op de betaalbaarheid van de woningen dus we proberen niet in het premium segment te zitten maar we proberen het middenmarktsegment aan te spreken. We verwachten dat onze huurders in eerste instantie inderdaad zoals Sam aangaf jonge mensen zullen zijn die niet meer zoals vroeger zo snel mogelijk en zo veel mogelijk geld bij elkaar gaan sparen om een woning te kopen. Ze gaan huren op een goede locatie, die goed bereikbaar is, waarmee ze flexibel zijn en waar ze een goed product krijgen voor een betaalbare prijs. Wellicht ook jonge gezinnen met jonge kinderen, maar ook oudere mensen waarvan de kinderen juist het huis uit zijn. Deze laatste groep heeft een huis in een kleiner dorp of iets meer op het platteland die ze willen verkopen om terug naar die steden te verhuizen, zodat ze beter bereikbaar zijn en slechts de deur uit hoeven te gaan om boodschappen te gaan doen.

Ik denk dus zo breed mogelijk, maar voornamelijk jonge mensen, jonge gezinnen en eventueel oudere mensen die de stad in trekken.

Jasper:

In Nederland is de woningmarkt al behoorlijk geïnstitutionaliseerd. Dit heeft vooral te maken met het Nederlandse pensioenstelsel. We hebben hier grote pensioenfondsen die al sinds jaar en dag beleggen in vastgoed en hun eigen vastgoedportefeuilles opgebouwd hebben. Dat was voor hen een heel belangrijke manier om hun vermogen te beleggen. Daardoor zie je dat die sector in Nederland al ouder is en daarin meer geëvolueerd is. Er zijn ook landen waar het wat meer in de kinderschoenen staat. Een voorbeeld hiervan is het Verenigd Koninkrijk, waar we een aantal jaar terug hebben geïnvesteerd in ditzelfde segment. We zagen dat de situatie er zeer gelijkaardig was aan België. Ook ontbrak het institutionele product dat sindsdien wel wat meer aan het opkomen is. Zo zijn er ook andere landen. Ieder Europees land is net wat anders, dit heeft vaak te maken met de historie van die landen.

Sam: We verwachten zeker dat er andere initiatieven zullen volgen. Er zijn er trouwens al enkele aangekondigd over de voorbije maanden die met een gelijkaardige opzet als IRP de markt zullen betreden. Wij zien dit als een zeer positief signaal. Het wil zeggen dat we niet de enige zijn die deze trends spotten waarover we zojuist uitvoerig hebben gesproken. Daarnaast zal het er ook voor zorgen dat de markt sneller matuur wordt, waardoor iedereen op termijn beter wordt.

De nood aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen is zodanig groot dat er zeker ruimte en nood is voor meerdere spelers om die vraag te gaan invullen. Als illustratie, we weten dat er meer dan 200 000 mensen op de wachtlijst staan van een sociale woning in België, d.w.z. dat er meer dan 200 000 woningen nodig zijn. Evenzeer zijn er ook een heel aantal mensen die niet in aanmerking komen om een sociale woning te gaan huren en dus niet op die wachtlijsten staan. Deze laatste is een groep die problemen heeft om een kwalitatieve huurwoning te vinden en dat is juist de doelgroep die we met IRP willen bereiken.

Jasper: Ik denk dat het mooie aan dit initiatief is dat we wat in een onontgonnen terrein zitten waar we écht de ruimte hebben om via nieuwbouw, via projectontwikkeling, gebouwen neer te zetten waar de huurder blij van wordt. Daarmee wordt ook bijgedragen aan die steden. Op de langere termijn zal je zien dat zowel vanuit de huurderskant meer vraag zal zijn naar dit soort product, als ze het eenmaal kennen. Én ook vanuit de beleggerskant. Het is zeker mogelijk dat er meerdere partijen actief worden op de Belgische markt. Wat dat betreft zal er zeker een win-winsituatie zijn voor de huurder en de belegger.

Line: Wij zijn langetermijninvesteerders. Het is de bedoeling om hier echt een succesverhaal van te maken, om hier echt een groot mooi platform op te bouwen. We hebben initieel een capaciteit van ongeveer € 240 miljoen om te investeren. Wij hopen natuurlijk dat dit groter kan worden.

Line: Meer product, goede ontwikkelingen die op korte termijn kunnen opgeleverd worden.

Maar jullie neuzen staan duidelijk in dezelfde richting. Met verenigde krachten gaan jullie daar een prachtig verhaal van maken. Ik voel het, die wereld of markt van huurders gaat stevig veranderen. Innovatie is belangrijk, ook in de vastgoedmarkt. Bedankt om jullie inzichten en jullie expertise met ons te delen. Bedankt Sam Bordon, Line Verroken & Jasper Petit.