Renforcer les centres-villes grâce à une architecture attrayante

Les affaires d’ION se portent bien. Le promoteur immobilier de Waregem a en effet la possibilité d’appliquer sa vision d « habiter, vivre et travailler dans le monde de demain », entre autres dans le cadre de différents projets en Flandre-Occidentale (qui équivalent à la moitié de son portefeuille). Davy Demuynck, CEO d’ION, explique la philosophie de sa société et se penche sur les principaux défis ainsi que sur les points sensibles que connaît un promoteur.

Bart Vancauwenberghe, journaliste indépendant

Sur quoi ION met-elle l’accent dans ses projets ?

Davy Demuynck : « À nos yeux, il est très important de réaliser des projets vraiment beaux. Nous voulons dans ce cadre répondre aux nombreuses réalisations moins esthétiques qui ont vu le jour à partir des années 1960 jusqu’aux années 1980, période à laquelle l’on mettait plutôt l’accent sur la rapidité et l’efficacité. Ces aspects restent bien évidemment aussi importants aujourd’hui, mais nous mettons plutôt l’accent sur une architecture plus progressiste. Les nouveaux projets doivent non seulement offrir une valeur ajoutée aux résidents mais ils doivent également être attrayants pour l’ensemble de l’environnement. C’est pourquoi nous travaillons avec des bureaux d’études qui donnent eux aussi, une affectation moderne à l’immobilier. Ainsi, pour le projet « De Groenling » à Roulers, nous collaborons avec le bureau d’architectes norvégien Snohetta, car la Scandinavie est un exemple en matière d’architecture progressiste.

Dans quelle mesure le marché ouest-flamand est-il important dans le cadre de vos projets ?

« La Flandre-Occidentale est depuis toujours un marché florissant pour l’immobilier, nous y réalisons environ la moitié de nos projets. La côte est un atout important, mais l’on constate également une dynamique entreprenante dans différentes villes : Waregem, Courtrai, Roulers, Nieuport, Knokke, Furnes, et cetera. »

Sur quoi vous basez-vous pour choisir vos projets ? Cela dépend-t-il par exemple du type d’immobilier, comme l’immobilier économique ou résidentiel ?

« Nous étudions chaque année quelque 400 projets et nous en achetons effectivement une dizaine. Nous réalisons dans ce cadre une analyse approfondie des possibilités qu’offre le projet spécifique. Nous nous posons toujours la question de savoir quel type de produit peut être développé à cet endroit dans le marché actuel et à quel prix il peut être vendu ou loué. Nous sommes actifs dans toute la Belgique, nous avons des projets dans toutes les provinces flamandes (sauf au Limbourg), mais aussi à Bruxelles ainsi que dans le Hainaut. Outre l’immobilier résidentiel (toutes les constructions qui peuvent accueillir un lit), nous développons également de l’immobilier commercial (magasins, bureaux, immobilier industriel/logistique et infrastructure). Depuis l’année dernière, nous avons ajouté un troisième pilier : l’« immobilier sur mesure ». Dans la formule « Built to suit », nous développons des projets pour des clients tournés vers l’avenir, qui souhaitent acheter ou louer leur bien et qui ont une bonne idée de l’endroit où ils seront basés dans deux ans, il s’agit donc d’une conception qui répond entièrement à leurs besoins. »

Quels sont les défis spécifiques liés à la construction d’appartements ?

« Il est essentiel de prendre en compte tous les éléments depuis la phase initiale. Pour le projet « Waterfront » à Waregem, où nous avons entre autres construit deux tours résidentielles, nous avons fait appel à un bureau d’études néerlandais pour ce qui est de l’étude du vent. Nos voisins du nord ont en effet beaucoup plus d’expérience dans l’impact que peut avoir le vent sur une construction élevée. Nous pourrons ainsi réduire au minimum la nuisance du vent pour les résidents et les visiteurs. Et bien que pour différents projets nous réalisions aussi de vrais lotissements dans le cadre de maisons « plus traditionnelles », nous nous attendons à voir encore augmenter la popularité des appartements. Non seulement chez les personnes plus âgées mais aussi chez les jeunes familles et même les ménages avec enfants. Même si pour beaucoup, une habitation ouverte en pleine campagne reste le rêve, cela devient de moins en moins réaliste. Le fait de renforcer les centres-villes et de les rendre plus attrayants veillera à amener un nombre croissant de personnes à venir à nouveau habiter dans des villes dynamiques (plus petites) avec un centre attrayant. »

De quelle liberté un promoteur dispose-t-il lorsqu’il dessine un site ?

« S’il s’agit d’un concours, vos choix sont très limités en tant que promoteur : le jury décide sur la base du devis de l’affectation à donner au site. Vous pouvez bien évidemment déterminer l’architecture. Étant donné qu’il n’y a plus beaucoup de « green fields » inexploités, de plus en plus de réalisations voient le jour sur des « brown fields », qui se caractérisent souvent par une structure de domaine fragmentée. Les projets de grande ampleur sont souvent mis sur le marché via une procédure de concours. Une équipe solide s’impose pour pouvoir convaincre le jury, nous faisons donc souvent appel à des partenaires de manière à pouvoir regrouper le savoir-faire de différentes sociétés. Vous tirez aussi souvent des enseignements des partenaires avec qui vous collaborez. »

Il est essentiel de prévoir suffisamment d’espace de stationnement dans les différents projets. De quoi faut-il tenir compte dans ce cadre ?

« Si dans l’affectation du site, vous perdez de l’espace de stationnement, vous devez prévoir en compensation de l’espace supplémentaire, par la construction par exemple d’un immeuble de parking. L’espace de stationnement représente souvent une perte pour les promoteurs. Il est également nécessaire de respecter la norme de stationnement et de garantir un niveau de viabilité élevé. Du fait de l’évolution de la mobilité – de plus en plus de ménages opteront pour moins de voitures au profit d’une mobilité plus durable, en profitant par exemple du covoiturage – nous nous attendons à voir baisser à l’avenir les besoins en espace de stationnement. Parallèlement, nous constatons que la problématique sans cesse grandissante des embouteillages génère une plus grande demande de projets de bureau locaux de qualité. »


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